Vítejte v realitní džungli

Zdroj:

Ceny nemovitostí během posledních let klesly. Zájemců o koupi ubylo. Realitní kanceláře můžeme přebírat vidlemi. Úroky u hypoték spadly. Zdá se tedy, že kdo hledá bydlení, najde ho za pár týdnů. Jenže mezi prvním pročítáním inzerátů a objednáním stěhováků můžete mít pocit, že zešedivíte.

Do šestého patra šlapeme po schodech. „V inzerátu bylo, že je tu výtah,“ namítá kamarádka Zdena, která mě vzala na prohlídkou s sebou.

„Je ve vedlejším vchodě, ale průchody jsou jen v lichých patrech,“ vysvětluje makléř.

„Speciálně na výtah jsem se ptala, když jsem volala!“

„To jste mluvila s kolegou, zřejmě došlo k nedorozumění,“ kroutí se muž.

„Tak to jsme sem jeli zbytečně, já potřebuju bezbariérový byt.“ Kamarádka, která časem skončí na vozíku, si připadá podvedená.

Inzeráty versus realita

Zdena už byla na prohlídce bytu „po částečné rekonstrukci“ s plesnivou koupelnou a kuchyní. Jiný měl být situován do dvora, ale většina oken směřovala na výpadovku. Údajně zvýšené přízemí mělo okna téměř u chodníku.

Slibovaný výhled do zeleně se proměnil v jeden polosuchý strom. Výtečná orientace je ve skutečnosti obývák na sever. Z louky před okny se vyklubal stavební pozemek.

Samostatná jsou nabídky družstevních bytů a báchorky o téměř okamžitém převodu do osobního vlastnictví a výpočtu anuity.

„Taky se může stát, že ze skvělé občanské vybavenosti se vyklube jedna večerka, autobusová zastávka vzdálená deset minut chůze a školka a doktoři dosažitelní jen autem,“ popisuje Zdena.

„A za zajímavou finanční nabídkou byl nápad, aby cena v kupní smlouvě byla výrazně nižší a zbytek že dám na dřevo. Snaha o daňový podvod jako vyšitá, copak jsem blázen?“

Na další známou makléř pro změnu tlačil, aby podepsala rezervační smlouvu, protože za hodinu má objednaného dalšího klienta.

„Přece se neupíšu k nevratné stotisícové záloze po jedné prohlídce, bez manžela a za tmy!“ Nepodepsala - a přesto v bytě bydlí. Jiný zájemce totiž nedorazil, takže byl čas si byt prohlédnout nejen s manželem, ale také s kamarádem stavařem.

„Kulantně bych to označil za svéráznou obchodní strategii,“ komentuje případ prezident Asociace realitních kanceláří ČR (ARK) Ing. Jaroslav Novotný. „Na druhou stranu, kdyby klientku neupozornil, že je o byt zájem, cítila by se dotčená, že ji někdo předběhl.“

Levné byty? Kde?

Pokud porovnáme ceny bytů a průměrné platy, je Praha nejdražší evropskou metropolí. Hladem po bytech jsme totiž v letech 2000 – 2007 vyšponovali ceny nemovitostí o 70, v Praze dokonce o 120 %.

Jak vyplývá ze zprávy Českého statistického úřadu (ČSÚ) z letošního 20. března, ceny bytů a domů v době krize začaly klesat, ale jen mírně: od léta 2008 spadly o pětinu, v Praze o 18 %.

Cenu si drží pouze pozemky, naopak nejvíc zlevnily panelákové byty. „Podle našich dat z konce roku lze očekávat, že mírný pokles bude dál pokračovat,“ říká Jiří Mrázek, vedoucí odboru statistiky cen ČSÚ.

Kde ale ty levné byty jsou? Tuto otázku si položí každý, kdo pročítá inzeráty. Při prohlídce jednoho bytu jsem žasla, proč je tak drahý. Makléř mi vysvětlil, že klient cenu požaduje, protože v inzerátech viděl podobný trochu levnější a svůj byt považuje za lepší.

„Pokud chce být realitka rozumná při stanovení nabídkových cen, přijde o spoustu zakázek, protože prodávající má pocit, že ho chce okrást, když na internetu viděl tak skvěle vysoké ceny,“ upozorňuje šéf ARK.

Za další cenové vrtule může fakt, že pokud jeden byt nabízí víc realitek, každá si k ceně přirazí jinou marži. Makléři, kteří nechtěli být jmenováni, aby je kolegové neukamenovali, mi prozradili, že nabídkové ceny jsou nadsazené o 10, někdy až 25 %.

Proto ARK spolu s firmou Gekon a serverem reality.cz připravila cenovou mapu, v níž zájemci najdou ceny, za něž se nemovitosti skutečně prodaly. „Zjistíte tak, v jakém rozpětí se pohybují prodeje v okolí,“ vysvětluje Jaroslav Novotný.

S realitkou, nebo bez ní?

Co se stane, když si podáte inzerát na prodej bytu či domu a zdůrazníte Realitky nevolat? Od rána bude drnčet telefon a z desítky zájemců se vyklube devět makléřů.

„Makléřů je víc než nemovitostí a perou se o zakázky,“ usmívá se Jaroslav Novotný. „Nový fenomén u nás jsou franšízové sítě. Majitelé bohatnou na balíčcích manuálů a licencích. A protože makléř rychle vyčerpá okruh svých známých, vrhne se na obvolávání inzerátů.

Některé firmy mají celá náborová oddělení, jejichž pracovníci nedělají nic jiného, než že obvolávají inzerenty. Spousta kanceláří nevyžaduje smlouvu, takže zákazník ani neví, že kývl realitce.“ Podle šéfa ARK je to v pořádku jen tehdy, pokud realitka zavolá s nabídkou od konkrétního klienta.

„S trochou nadsázky vlastníkům, kteří si chtějí nemovitost prodávat sami, radíme, aby si před podáním inzerátu pořídili zvláštní SIM kartu,“ směje se Roman Soukup, výkonný ředitel realitní kanceláře RaK.

V podobném duchu vtipkuje o tom, jak poznat dobrého makléře: „Má patku učesanou doleva.“ Naznačuje tak, že makléřem může být každý. Jde o živnost volnou, tedy bez jakýchkoli podmínek. „Kadeřnice musí mít dva roky praxe pod dohledem, makléř ne,“ dodává.

Bez kontroly

V 90. letech v České republice působilo přes 30 000 realitních kanceláří, dnes jich je zhruba desetina. Nikdo je nekontroluje a klient, který se cítí podvedený, se může leda soudit. Pokud si přečtete pár internetových diskusí, začnete se bát; o své peníze i nervy.

Na blacklistech (snadno je vygooglujete) zákazníci varují před realitkami z Prahy, Brna, Ostravy, Plzně, Písku, Uherského Hradiště, Chrudimi, Nového Jičína, Mladé Boleslavi, Ústí nad Labem… Nejvíc lidí upozorňuje na čachry s rezervačními smlouvami, z nichž vyplývá povinnost zaplatit nevratnou zálohu.

Realitní kancelář je palác na Václaváku, jindy jeden „makléř“ s počítačem v ložnici. Určitým vodítkem v této džungli může být, zda jde o členy ARK nebo České komory realitních kanceláří.

Obě mají etický kodex, jsou pojištěné, posuzují stížnosti a sporné smlouvy. „Nejnepříjemnější zatím bylo, když jeden náš člen z Ostravy udělal průšvih za třicet milionů. Vyloučili jsme ho a jeho klientům jsme nabídli právní pomoc,“ vzpomíná Jaroslav Novotný.

Plaťte, plaťte, plaťte!

Kdo touží po novostavbě, ví, že musí sáhnout hlouběji do kapsy. Nové byty v Praze navíc o několik set tisíc prodražuje povinné garážové stání. To znevýhodňuje projekty na periferii - například v Písnici musí developer garáž postavit, v obcích těsně za hranicemi hlavního města ne. Pana Miroslava Navrátila, který hledá v Praze byt zatím marně, překvapuje výše poplatků za služby.

„Za byt dva + kuchyňský kout to dělá pět tisíc Kč. Proč, když dům je nový a fond oprav je minimální? Za garáž zaplatíte čtvrt milionu a pak máte platit ještě služby dvanáct set měsíčně – světlo, kamerový systém, čipové karty, úklid, údržbu zeleně, drobné opravy, fond údržby,“ vypočítává.

Pokud si vyberete, je dobré nechat si byt prohlédnout odborníkem. „Některý developer má perfektní provedení vnitřních ploch a povrchů, ale má problém s osazováním oken či řešením balkonů. Jiný má zase nekvalitní povrchy a podklady podlah,“ upozorňuje Ing. arch. Peter Mosio, hlavní inspektor pro Čechy společnosti Bytecheck, která se specializuje na profesionální kontrolu bytů.

„U starších činžáků je nutné počítat s většími průhyby stropů, pozor se musí dát i na systém vytápění či materiál stoupaček. V panelácích je klíčový stav elektrické instalace: rozvody musíte v případě rekonstrukce frézovat do panelů, nebo je vést v nevzhledných povrchových lištách. Věnoval bych také pozornost křivým podlahám.

Zdá se to malicherné, ale pokud je chceme dorovnat, může se výrazně snížit výška v průchodu dveřmi. Dále je důležité zjistit, zda zateplení objektu řeší všechny tepelné mosty, které můžou způsobit únik tepla a vznik plísní,“ radí inspektor.

Pro úplnost doplňuje, že na rodinných domech je pro změnu nejrizikovější vnější část budov a způsob izolace proti vodě.

Finta pro zasvěcené

Pokud máte štěstí, realitka vám zprostředkuje také financování. Pozor ovšem na formulaci smlouvy (makléř například slíbí vyřízení hypotéky, klient zaplatí stotisícový rezervační poplatek – a ten propadne, protože banka peníze neposkytne).

„Když má klient svého finančního poradce, ten mu může v realitní kanceláři domluvit možnost vrácení rezervačního poplatku v případě, že v řízení o hypoteční úvěr neprojde,“ říká jednatelka společnosti HANAH finance Mgr. Hana Drdáková.

„Problémům se zájemce o koupi nemovitosti vyvaruje, když finančního makléře vyhledá předem a zjistí tak, na jak vysokou hypotéku dosáhne.“

Výběr vhodného poradce však může být někdy svízel: člověk musí dát na intuici a doporučení známých. Hlavně nesmí mít pocit, že poradce ho tlačí do banky, kde má nejvyšší provize (nebo kamarády).

Hana Drdáková posílá klientovi dvě pro něj nejlepší nabídky. Mně radila opakovaně a zmínila se o možnosti, kterou používají lidé z finanční branže: vzít si hypotéku na co nejdelší dobu. Zní to na první pohled nelogicky, protože čím déle platíte, tím víc spolknou úroky. Finta je v tom, že ji musíte splatit co nejdřív.

„Když si dáte hypotéku na třicet let, platíte nižší měsíční splátky – a pochopitelně i nižší úroky – než v případě desetileté hypotéky. A pokud se vám podaří v době ukončení fixační doby, zpravidla tři nebo pět let, hypotéku splatit nebo aspoň umořit část dluhu, na úrocích výrazně ušetříte,“ dodává.

Jaká je správná cena?

Stránka www.cenovamapa.eu funguje od loňského dubna. Zájemce tam najde rozpětí cen prodaných bytů, rodinných domů a hodnoty nájmů. Vedle toho je možné získat informace o parcelních číslech pozemků, číslech popisných a tam, kde existuje fotodokumentace, také snímky objektů. Stačí zadat konkrétní adresu, označit údaje, které ho zajímají a mapa mu dá informaci. „Mapa je živý organismus, který se neustále doplňuje daty a zdokonaluje. Její vývoj stále probíhá, vypovídací schopnost je dána množstvím sbíraných dat,“ vysvětluje prezident Asociace realitních kanceláří ČR Jaroslav Novotný.

Další články

čtenářů si právě čte tento článek


Příšery mezi námi

V džunglích, velehorách, pouštích nebo v oceánech žijí tvorové, kteří čekají na své objevení. Občas blikne seriózní zpráva o novém živočichovi, jindy…

Akční letáky