Kdy konečně přijde další hypoteční krize a bublina splaskne?

Hypoteční krize

Naše země směřuje do evropských učebnic ekonomiky. Vinou vývoje posledních let má totiž hned několik unikátů. Nejrychlejší růst cen nemovitostí, nejnižší množství lidí žijících v nájmu a poměrně nejvyšší počet hypoték v rámci Evropské unie. To se může ukázat být hodně třaskavou směsí! Však také řada ekonomů opatrně poukazuje na to, že opakují-li se krize zhruba po pěti letech, mohli bychom tu další očekávat možná už příští rok.

Nasvědčuje tomu něco?

Bankéři samozřejmě tvrdí, že nikoli – optimismus až do posledního dechu (haléře) je ovšem jejich byznys. Přibývá ale lidí, které znervózňuje pohled na rostoucí úrokové sazby hypoték.
 
Je to jako v tom starém vtipu o muži padajícím z mrakodrapu,“ říká Viktor Kuneš, který splácí byt za pět milionů v novém činžáku v širším centru Prahy. Muž padá, ale přitom si říká – padesáté patro, pořád dobrý. Čtyřicáté patro, pořád dobrý – a tak dál, jistě to znáte. Tak i já si říkám: jsem ve druhém roce své pětileté fixace, pořád dobrý. Že úrokové sazby rostou a letos zřejmě překročí tři procenta? To se mě netýká, pořád dobrý. Jenomže kdoví, na kolika procentech hypotéky budou, až mi fixace skončí. To už možná přijde náraz na zem.

 Snad si to děti užijí

Mít vlastní byt se v posledních letech stalo pro statisíce našinců základní životní jistotou: něčím, co prostě musí být. Je to s podivem – v západní Evropě jde vývoj jinudy. Zatímco u nás žije v nájmu jen asi pětina lidí, jinde to bývá až téměř polovina. Pro úplnost – ve vlastním (tedy včetně nemovitostí zatížených hypotékou) dnes v Česku žije 60 procent lidí: to je nejvíce v Evropě. Výraz „ve vlastním“ je ovšem předčasný – vždyť dokud dotyční nesplatí celou hypotéku, je bydlení pořád spíš banky než jejich. 
 
Splácení hypotéky pak je pro řadu lidí celoživotním „prokletím“, které jim v řadě ohledů bere volnost rozhodování. „Už jsem se smířil s tím, že tu budu 30 let uvázaný jak pes u boudy,“ řekl nám jeden hypotékář s nepříliš nadšeným výrazem. „Pak umřu a snad aspoň moje děti si to bydlení užijí v klidu a pohodě.“
 
Že si dotyčný mohl dopřát poklidný život, kdyby se smířil s bydlením v nájmu, jež má přece také řadu výhod? To není tak jednoduchá věc. Za prvé – asi každý z nás chce, aby tu něco vybudoval a zanechal svým dětem. Proč tedy platit nájem za byt, který nikdy nebude náš, když můžeme splácet hypotéku a na konci být čistým vlastníkem nemovitosti?
 
V přemýšlení ještě lidi směrem k hypotéce posunula skutečnost, že výše nájmu v nájemních bytech jsou u nás hlavně ve velkých městech opravdu vysoké a často se fakticky rovnají výši hypoteční splátky za stejně velkou nemovitost. 

Cenami už jsme na Západě 

Cena průměrného panelového bytu 3+1 (70 m²) v Praze od roku 2015 do roku 2017 stoupla o rovný milion na 3 960 000 Kč, jak spočítal portál Cenovámapa.org, který jistě nelze nařknout z nekorektnosti. Historicky poprvé se také loni v Praze průměrná cena nového bydlení přehoupla přes hranici 90 000 Kč/m² – podle některých pramenů dokonce i přes 95 000 Kč. Během dvou let zde ceny nových nemovitostí narostly o více než 40 %: něco takového nemá v Evropě obdoby. Praha přitom ve věci není osamocená, zdatně jí sekunduje především Brno (v jehož Beverly Hills – čtvrti Útěchov – jsou ceny také mimořádně vysoké) a s mírným odstupem i další velká města. 
 
Výsledkem pak je situace, kdy si bez hypotéky prakticky nelze bydlení pořídit. Kdysi v takových situacích dávala rodina peníze dohromady a byt se koupil. Dnes dá rodina – nemyslíme tím žádné zbohatlíky, ale běžnou střední či nižší střední třídu – také peníze dohromady, ale stačí jí to obvykle nejvýš na oněch zhruba 20 % ceny, jež musí hypotékář bance zaplatit předem. 
 
Proto tolik lidí uvítalo situaci, kdy úrokové sazby hypoték byly rekordně nízké – až k hranici 1,77 %. V té chvíli opravdu nebylo těžké vzít svoje peníze, získat hypotéku a - byť se skřípěním zubů - předraženou nemovitost zaplatit. 
 
Zásluhou toho všeho se prodávalo (a prodává) prakticky všechno, co přímo nepadá zájemcům na hlavu. Není divu – vždyť podle analýzy ČSOB v této zemi chybí zhruba 15 000 bytů, z toho třetina v Praze. Developeři by je prý rádi postavili, ale úředníci jim házejí klacky pod nohy příliš pomalým schvalováním výstavby.
 
Snad budou rychlejší alespoň v případě schvalování výstavby nových obecních bytů, které ohlásila Praha i několik dalších měst. Ano, ta města, jež ještě nedávno – často za podivných okolností – obecní byty privatizovala, nyní budou draze stavět nové.

Ticho. Před bouří?

Lidé z hypoteční branže se shodují, že letos vzroste úročení přinejmenším na 3 %. V dalších letech pak možná bude růst sazeb ještě rychlejší – návrat do časů šestiprocentních úroků je prý jen otázkou času. Co říkáte na stále častější spekulace ohledně blížícího se prasknutí „hypoteční bubliny“?
 
ptáme se Jiřího Vilíma, ředitele odboru Rizikové obchody v Hypoteční bance (to je u nás lídr trhu, má přes 300 000 klientů). „Mám komentovat spekulaci?“ směje se. „Samozřejmě růst cen nemovitostí u nás není úplně obvyklý, na druhou stranu jeho příčiny jsou logicky odůvodnitelné. Pokud se podíváme na problémy velkých měst, v nichž není vyřešeno územní plánování a je tam málo prostoru k nové výstavbě, tak je logické, že ceny půjdou nahoru.
 
 
Zásadním parametrem tu je i velice nízká úroková sazba u hypotečních úvěrů, která jde nahoru pouze lehce. Pamatuji si, jak jsme v začátcích hypoték byli jeden čas i na 17 %! Ve srovnání s tím je dnes pořád hypotéka extrémně levná, i když momentální sazby jsou už lehce přes 2 %.
A je tu ještě jeden důležitý aspekt. Pokud budu chtít zhodnotit své peníze, jakou jinou možnost vlastně mám – když banky nabízejí na vklady v podstatě nulové sazby – než investovat do nemovitostí? Zvláště když mi stát stále připomíná, že mám od mládí myslet na zadní kolečka a že s mým důchodem to jednou bude bůhvíjaké.“
 
Že koupě pozemků, domů a bytů je z dlouhodobého hlediska tou nejlepší investicí, není žádná novinka. Čeští sedláci měli po generace zásadu: půda se neprodává, jen kupuje. Problém ovšem nastane, když si dnes nemovitost koupí člověk, který pak jen za cenu velkých nervů a obětí dává dohromady peníze na její splácení. Je jasné, že počet takových lidí bude prudce narůstat. Když ne letos, tak v příštích letech určitě.
Zatím jsme totiž v jedné z nejlepších hospodářských epoch našeho státu – platy, měna i HDP jdou nahoru a nejspíš to tak ještě nějaký čas bude. Co ale, až zlaté časy skončí? Kdy by to mohlo být? Nikdo neví – naše republika je natolik závislá na Německu a Bruselu, že i ve věci krizí kopírujeme jejich vývoj. 
 
Ekonomové vám řeknou, že krize není otázkou „zda“, nýbrž „kdy“. Pak vzroste nezaměstnanost a nejspíš i inflace, řada lidí najednou nebude schopna svoje nemovitosti splácet. Realitní bublina bude propíchnuta a její prasknutí způsobí spoustě lidí opravdu velké problémy. 
Jak by se na ně mohli předem připravit? Vlastně jen dvěma způsoby – buď si hypotéky, které jen tak tak zvládají platit, raději vůbec nebrat, anebo se na těžké časy plánovitě připravovat: šetřit a uskrovňovat se. 
 
Mnoho lidí, kteří nebudou zvládat splácení, ale v budoucnu může očekávat návštěvu speciálně vyškolených bankovních úředníků. Ti by jim měli umět poradit, jak se z problému dostat; jak zatáhnout za záchrannou brzdu. Pokud to ovšem vůbec bude možné…

čtenářů si právě čte tento článek